О бедном владельце замолвите слово...
В.Касымбекова - Подробности реформы управления жильем в Таджикистане
09.12.11 |
О бедном владельце замолвите слово...
(подробности реформы управления жильем в Таджикистане)
О принятом два года назад Законе Республики Таджикистана "О содержании многоквартирных домов (МКД) и товариществах собственников жилья (ТСЖ)" информации в общество поступило немного, и его практическое исполнение не началось. Он не обсуждался предварительно, не было и депутатских споров по его содержанию. Лишь недавно власти объявили о наступлении активной фазы реализации этого закона. Между тем, предстоящая реформа коснется жизненных интересов и кошельков многих таджикистанцев. В недалеком будущем начнутся кардинальные преобразования управления и порядка оплаты гражданами коммунальных услуг и жилья, что на деле означает многократное повышение всех платежей, с включением механизма принуждения к оплате под угрозой выселения из приватизированных квартир. И уже возникают противоречия между проводниками реформ и обществом.
Реформа на фоне местного колорита
Таджикистан последним из соседних стран приступил к реформе управления. И тому были объективные причины: более семи лет в стране шла гражданская война, люди в одночасье остались без работы и денежных накоплений, существовал дефицит продовольствия и высокие цены на продукты. Соответственно, нереально было требовать высоких трат с жильцов на ремонт и коммунальные услуги. Поэтому государственные ЖЭУ продолжили свою работу, применяя тарифы, устанавливаемые на уровне городов, и выполняя ряд общественных функций: жилищный учет, прописка, выдача справок и т.д. Ныне их называют монополистами и "искусственными преградами на пути развития бизнеса-сектора", которые необходимо срочно устранить.
Однако и сейчас на пути реформы имеется множество объективных и субъективных проблем. О последней сообщил зампредседателя города Душанбе Насрулло Хайруллоев, сказав: "Жители многоквартирных домов являются исполнителями данного закона. Однако они проявляют пассивность в его реализации".
О мотивах пассивности подробнее рассказал в интервью "Вечернему Душанбе" председатель района Шохмансур г. Душанбе Фатхулло Буриев: "Сейчас мы говорим о создании ТСЖ, но ведь люди даже за вывоз мусора не хотят платить 1 сомони, не то, что не могут, не хотят. А чтобы создать ТСЖ, хотя бы 2 человека в них должны получать зарплату", - заявил Ф. Буриев.
К сожалению, проблема неплатежей в стране стоит достаточно остро. Наши городские жители, в основном недавно купившие квартиры в столице и других городах и весях, не желают платить за воду, которую они ранее бесплатно брали из уличных водопроводов и арыков; не хотят тратиться на дорогой газ, предпочитая использование уличного очага и бесплатных дров, полученных вырубкой городских деревьев.
Также невозможно подвигнуть многих, даже и не совсем бедных людей, на расходы по ремонту протекающих крыш или замене электропроводки.
Между тем, жителей ожидают значительные перемены. О них заявил газете "ВД". Нуруло Абдурахимов, директор ГУП "Манзилхадамотрасон": "Жители должны иметь в виду, что тарифы на коммунальные услуги у них (ТСЖ – ред.) будут намного выше, чем тарифы, которые утверждены в дочерних предприятиях ЖЭУ. Если сейчас ЖЭУ изымает по 7 дирамов за мелкие коммунальные расходы, то эта цена увеличится до 1 сомони для ТСЖ. Тарифы для других коммунальных услуг тоже будут завышены, и жители должны быть готовыми к этому".
К числу субъективных причин можно также отнести и скрытое сопротивление реформе сотрудников государственных коммунальных служб. Руководительница одного из душанбинских ТСЖ рассказала: "В нашем микрорайоне сотрудники ЖЭУ обошли все дома, и отговаривали жителей от создания ТСЖ, пугая их непомерно высокими платежами после его образования".
Тем не мене, реформа уже идет, и в стране создано около сотни ТСЖ; это немного, не более 1% от всего количества существующих МКД. Работают они пока по упрощенной схеме, и не познали всех "прелестей" реформы, в виде возросших на порядок коммунальных платежей, Жилищных инспекций и Управляющих кампаний (УК), которые будут устанавливать свои правила и цены с учетом личной прибыли. Еще не отведена ТСЖ придомовая территория вместе с аллеями, за которые надо будет платить налоги, еще не начали работу правоохранительные органы, которые тоже будут задействованы в реформе. Просто не созданы пока в Таджикистане частные УК, не принят новый ЖК, не решено множество других вопросов.
Что же ожидает жильцов МКД в ближайшем будущем?
Реализация закона
Зампредседателя города Душанбе Насрулло Хайруллоев заявил: "ЖЭУ и ОЖСК юридически уже не существуют, однако из-за нерешенности вопросов с пропиской и выдачей справок, и некоторыми другими неурегулированными вопросами, мы не можем их окончательно расформировать. Однако по мере создания ТСЖ они распадутся". Н. Хайруллоев также сообщил, что для ускорения реформы был издан ряд постановлений и принята краткосрочная программа столичного Хукумата.
Предвижу вопросы – зачем, почему? Будет вводиться профессиональное управление жильем, представляющее бизнес, приносящий устойчивый доход, благодаря постоянному спросу на услуги по содержанию МКД.
Жильцам каждого МКД, в обязательном порядке надо выбрать: непосредственное управление собственниками помещений (это возможно для домов с малым числом квартир); управление ТСЖ или управляющей организацией. Подписание договоров с ТСЖ становится обязательным для всех жильцов, и их придется заключать ежегодно.
От граждан потребуют, причем в принудительном порядке, таки взять на себя расходы по обслуживанию общего имущества домов, придомовой территории, аллей, дорог, площадок, гаражей и других объектов. За отказ – выселение.
Каждому дому – свое начальство. Или два
Закон поясняет, что ТСЖ – это организационно-правовая форма некоммерческой организации, созданной для содержания и управления МКД. Она будет заключать договора с подрядчиками, в том числе с управляющей кампанией (УК) на ремонт, обслуживание дома, уборку и др. ТСЖ и УК будут составлять смету доходов и расходов, устанавливать размеры и обеспечивать своевременное поступление обязательных взносов и платежей, а в случае их задержки, ТСЖ и УК вправе предъявить на жильцов иск в суд ..
Примечательно, что обе эти структуры сами практически никаких работ делать не будут, поскольку считается, что нерационально держать штат сантехников, электриков, аварийную службу; они будут "осуществлять управление", то есть, "организовывать деятельность по содержанию и эксплуатации общего имущества МКД. Проще говоря, это просто посредник, "который все организовывает", заключает договора с исполнителями работ. Зачем нужны УК? Напомню, это такой вид бизнеса!
Предвижу вопрос: зачем так много посредников? Есть ответ! Как утверждают методические пособия, "это уже нормальная специфика работы бизнес предприятия, а не прежние методы работы без четкого хозяйственного расчета".
Сколько платить будем?
Уверена, что точно ответить на этот вопрос не сможет никто. Мне, во всяком случае, не удалось ни от кого получить ответ на этот вопрос. Поэтому давайте попробуем прикинуть хотя бы первоначальные и очевидные затраты перехода на ТСЖ.
1. Организация ТСЖ. Кроме проведения собрания жильцов дома и заполнения его протоколов, хлопот и беготни по соответствующим инстанциям, жильцам придется раскошелиться на государственную регистрацию, открытие расчетного счета в банке, эмблему и печать. Опыт первых ТСЖ показал, что на госрегистрацию (по расценкам прошлого года) потребуются деньги в сумме около 400 с.
При создании в стране 8 тысяч ТСЖ, по самым скромным подсчетам, не менее 3 млн. с. попадет в государственную казну.
2.Кроме того, ТСЖ обязан в Комитете по землеустройству получить технический паспорт и сертификат на землю под домом и придомовую территорию. Понятно, что никто вам эти чертежи и документы бесплатно не подарит, за все это также придется платить жильцам. Кому и сколько – большой вопрос.
Впрочем, перечисленное – разовые платежи. Гораздо важнее узнать о постоянных и обязательных взносах.
3. Содержание ТСЖ. Этого однозначно требует закон: "В сумму общих расходов включается также содержание работников ТСЖ и его правления. (гл. 1, п. 10)". Плюс оплата трудов членов ревизионной комиссии ТСЖ.
Следовательно, жители дома обязаны будут "скидываться" на легальную зарплату нескольким сотрудникам, социальные и другие налоги, платить банку за открытие счета и его обслуживание, кэш за выдачу наличных средств и т.д. Возможна также оплата аренды помещения ТСЖ.
4. Ежемесячные взносы. Если ранее жители платили, исходя из площади своих квартир, то сейчас эти выплаты возрастут на порядок, а то и два, поскольку в расчет войдет общее имущество МКД.
5.Существенно возрастет плата за коммунальные услуги, ведь договора с "коммунальщиками" будут заключать посредники.
6.Кроме "текущих" расходов, будут дополнительно собираться деньги на капитальный ремонт, реконструкцию МКД, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также на другие нужды.
Деньги на капремонт и реконструкцию МКД будут "копиться" и депонироваться в банках годами. При этом индексация не производится, а значит, "откладывая средства на капремонт", собственники квартир попросту потеряют их из-за инфляции. Вспомните, сколько стоили стройматериалы, скажем, в 2005 году и сравните с нынешними ценами. И кто выиграет в таких условиях? Только не жильцы! А вот работникам банков можно будет "крутить" эти накопления годами, получая прибыль
7. Жильцы отныне будут также платить налог на землю под домом и за "собственную" придомовую территорию. А также за ее озеленение, благоустройство, уборку и вывоз мусора. Сколько? Тоже пока вопрос.
8. Доход УК, обеспечение которого также ляжет на плечи жильцов МКД. Теоретически жильцы будут иметь право выбрать те УК, которые берут за свои услуги дешевле.
9. Отдельная строка расходов, - штрафы за несвоевременное внесение платежей. Закон предусматривает "порядок применения и размер неустоек, предусмотренных в договорах за нарушение сроков внесения обязательных взносов (ст. 30, п. 1)".
Потянем ли ТСЖ?
В Таджикистане, где приватизировано почти 99% жилья, более половины составляют "бедные собственники". Этот термин распространен на всем пространстве СНГ, но наверняка, больше всего он применим именно в Таджикистане.
Купленные по дешевке ($1,5 – 3$тыс.) в столице и других городах и весях в годы войны квартиры сейчас многократно подорожали, и ныне составляют солидный "капитал". Но их хозяева, владея ныне дорогой недвижимостью, зачастую не имеют средств даже на самый необходимый ремонт. Напомним, что в Таджикистане самые низкие в СНГ зарплаты, едва достигшие средний уровень в $100; при этом реальный прожиточный минимум составляет не менее $130.
Мне доводилось видеть квартиры с черными от плесени стенами, с отключенными за неуплату электричеством и водой (про газ и отопление давно забыли); дома с годами протекающей крышей, где вода по лестничной площадке текла до первого этажа, а жильцы не могли собрать $1-$1,5 тысячи на ремонт.
Поможет ли в этой ситуации закон о ТСЖ? Или ТСЖ и управляющие компании получат солидное государственное субсидирование, другую помощь от "богатого дяди"? Отнюдь. Повторю: деньги, причем в гораздо больших суммах, чем прежде, ТСЖ и УК будут взимать именно с тех же малообеспеченных жильцов.
И что они будут делать в ситуации невозможности оплатить счета? В практике других стран их выселяют в дальние микрорайоны или в одну комнату социального дома.
Но в Таджикистане, где существует крайняя нехватка городского жилья, даже комната "студенческого" общежития в Душанбе является дефицитом, поскольку живут в них большие семьи, переехавшие из районов
И можно ли будет выселять жильцов из собственной квартиры, когда государство не имеет свободной жилплощади, социальных домов?
По моему глубокому убеждению, сейчас нельзя перекладывать на жильцов непосильное бремя содержания домов, оборудования и земли. Введение в действие этого закона необходимо было соотнести с уровнем жизни граждан Таджикистана, и не ускорять этот процесс, а дать людям время осознать предстоящие перемены. И обеспечить полную прозрачность и добровольность создания ТСЖ.
В завершение статьи, обращаясь к городским властям, депутатам и будущим главам ТСЖ и УК, хочу сказать: определяя новые тарифы, устанавливая нормы содержания домов, учитывайте реальные доходы населения и уровень жизни граждан Таджикистана. Иначе трудно представить, чем обернется предстоящая реформа.
Валентина Касымбекова
Источник - ЦентрАзия
|
| 
|
